Процесс покупки недвижимости в Сербии шаг за шагом

Покупка недвижимости в Сербии, с точки зрения процедуры, дело относительно несложное, но, как показывает опыт, порядок действий лучше представлять себе заранее, чтобы упростить и ускорить процесс и при этом избежать ошибок.

1. Предварительная стадия (до приезда)

Планируя поездку в Сербию, желательно заранее:

  • собрать пакет документов, которые могут потребоваться в Сербии (заграничные и российские паспорта, свидетельства о рождении и о браке, дипломы, а для школьников — справки об окончании соответствующего класса (с оценками) и о сделанных прививках). Обратите внимание на срок действия заграничных паспортов: они должны быть действительны в течение всего предполагаемого первого срока ВНЖ, то есть, как минимум, 8 месяцев со дня начала поездки;
  • обдумать вопрос перевода денег для оплаты покупки;
  • определить и согласовать с агентством недвижимости  предварительный список объектов для просмотра. Многие хозяева продаваемых домов живут в других местах, и, если не назначить дату визита заранее, процесс просмотра может растянуться. После приезда и просмотра первых домов список может измениться, однако вы уже получите первое представление об особенностях сербской недвижимости.

2. Сразу после приезда

  1. После приезда в Сербию первым делом надо проследить, чтобы владелец отеля (апартаментов и т. п.), где вы остановились, зарегистрировал ваше пребывание в полиции. Выдаваемый при регистрации «белый картон» потребуется и для покупки, и для открытия счета в банке.
  2. Свяжитесь с агентством недвижимости, чтобы подтвердить дату просмотра отобранных объектов.
  3. Оплата недвижимости в Сербии обязательно осуществляется через банк (за исключением сделок на сумму меньше 15 000 евро). Поэтому желательно сразу после приезда подать заявление на открытие счета с учетом того, что на это может потребоваться до 5 рабочих дней (проводится проверка банковской службой безопасности). При открытии счета можете рассчитывать на помощь агентства.

3. Подготовка договора

  1. После того, как вы сделаете выбор в пользу одного из объектов, агентство недвижимости организует переговоры с владельцем, в ходе которых определяются окончательная цена, срок передачи ключей, процедура оплаты, решается вопрос об остающейся мебели и другие детали сделки.
  2. В том случае, если хозяевам требуется время для завершения подготовки пакета документов, необходимых для продажи недвижимости иностранцу, заключается предварительный договор, в котором прописываются все детали будущей сделки, и вносится задаток.
  3. Агентство составляет и согласовывает с обеими сторонами договор купли-продажи (на сербском и русском языках).
  4. Назначается время подписания договора у нотариуса.

4. Покупка недвижимости

  1. Перед подписанием договора производится последний осмотр продаваемой недвижимости.
  2. Подписание договора происходит у нотариуса в присутствии судебного переводчика (услуги оплачиваются отдельно, 50 евро). После подписания договора оплачиваются услуги нотариуса (от 200 до 300 евро, ориентировочно, оплата производится в динарах).
  3. На основании подписанного договора в банке в присутствии продавца и представителя агентства производится оплата (см. «Наши услуги и цены»).
  4. У нотариуса подписывается акт о произведенной оплате. На основании договора и акта нотариус самостоятельно извещает службу кадастра и налоговую службу о смене владельца недвижимости. Фактически, на этом покупка недвижимости в Сербии заканчивается.

5. Завершающая стадия

  1. В день подписания договора или на следующий день (в зависимости от времени завершения оплаты) покупатель, продавец и представитель агентства переоформляют на нового владельца электро- и водоснабжение (для этого продавец обязан погасить все долги).
  2. Производится оплата услуг агентства (подробнее об услугах агенства можно прочитать здесь).
  3. В день передачи ключей, определенный в договоре, в присутствии представителя агентства подписывается акт о передаче недвижимости и отсутствии претензий.
  4. В течение 7—10 дней будет получено извещение о необходимости оплаты государственной пошлины за внесение изменений в кадастарские книги в размере порядка 6000 динаров (оплачивается покупателем).
  5. Отдельно в течение 2—12 месяцев (в зависимости от загруженности налоговой инспекции) будет получено извещение от государственной налоговой службы о необходимости уплаты налога на перенос абсолютных прав собственности в размере 2,5% от стоимости недвижимости. Срок оплаты — 2 недели после получения извещения.

164 Comments

  • Наталья 3 года ago

    Здравствуйте!
    Спасибо за статью, но остались вопросы:
    1) шаг-2, пункт 3: помощь агентства в открытии счета в сербском банке. — Безоплатно или сколько, если платно?
    2) шаг-4, пункт 2: услуги нотариуса — 200-300 евро. — Как рассчитать?
    пункт 4: у нотариуса подписывается акт о произведенной оплате. — Это же повторное посещение нотариуса? Оплачивается ли оно отдельно или входит в стоимость услуг при первом посещении нотариуса?
    Благодарю за ответы!

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 года ago

      Здравствуйте, Наталья!
      1) помощь в открытии счета оказывается бесплатно;
      2) стоимость услуг нотариуса рассчитывается в динарах зависит от цены купли-продажи, указанной в договоре, которая так же переводится в динары. Так, за договор в интервале от 21 186 евро до 42 372 евро, надо будет заплатить нотариусу 25 200 динаров, если сумма будет выше, но не достигнет 59 322 евро — 36 000 динаров и т.д. Официальные расценки можно посмотреть здесь: https://www.paragraf.rs/propisi/javnobeleznicka-tarifa-tabelarni-prikaz-nagrada-troskova.html
      3) заверение акта об оплате оплачивается отдельно (5 400 динаров), однако по взаимной договоренности продавца и покупателя можно обойтись без подписания дополнительного акта. В этом случае в договор вносится пункт о том, что цена купли-продажи выплачена полностью.

      Ответить
  • Елена Чурина 3 года ago

    Здравствуйте! Существуют ли стандартные сроки сделки по регистрации недвижимости до момента получения свидетельства о праве собственности?

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 года ago

      Здравствуйте, Елена! После подписания договора купли-продажи нотариус обязан в течение 24 часов передать все документы в кадастр в электронном виде. После этого в течение 5 рабочих дней кадастр обязан проверить полученные документы и внести соответствующие изменения в кадастарские книги. Свидетельство о праве собственности, то есть лист непокретности, можно получить сразу после того, как будут внесены эти изменения.

      Ответить
  • Наталья 2 года ago

    Добрый день, подскажите 2,5% налоговый сбор с покупки, это ежегодно или разово при покупке

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Наталья! Налог 2,5% (налог на перенос абсолютных прав собственности) платится один раз после покупки, обычно он начисляется в течение месяца.

      Ответить
      • Татьяна 1 год ago

        Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как перевести деньги из России в Сербию для покупки недвижимости в мае-июле 2023 года ?

        Ответить
        • Балканский Атлас 1 год ago

          Здравствуйте, Татьяна! Пока в России есть банки, не отключенные от системы SWIFT, самый безопасный и дешевый вариант — это оплата недвижимости непосредственно из российского банка на счет продавца. Вы подписываете договор у сербского нотариуса, в котором прописываются счета продавца и покупателя и сроки выплаты, отправляете скан договора в свой российский банк, и он проводит перечисление средств. На сегодняшний день эта схема надежно работает, но что будет в июле, мы, к сожалению, сказать не можем.

          Ответить
  • Ирина 2 года ago

    Добрый день, подскажите пожалуйста. Ничего не изменилось в правилах покупки, если жильё стоит меньше 15 000 евро, можно ли расплатиться наличными? Тогда расчет должен быть в динарах или может быть в другой валюте?

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Ирина! В правилах покупки ничего не изменилось. До 15 тыс. евро можно платить наличными. Цены продавцами всегда выставляются в евро, и если вы будете платить в динарах или, например, в долларах, то продавец захочет получить такую сумму, чтобы он мог пойти в обменник, поменять полученные деньги на евро и получить столько, сколько написано в договоре. Обычно удобнее, когда покупатель сам предварительно покупает евро — это позволяет избежать непростых дискуссий о том, как прописывать цену в договоре.

      Ответить
  • Катерина 2 года ago

    Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, у нас такая ситуация, нас 4 человека: я, несовершеннолетняя дочь и два совершеннолетних сына. При покупке мной недвижимости в Сербии ВНЖ будет распространяться только на меня и мою дочь, так как старшие дети уже совершеннолетние? Если это так, то могли бы мы например купить и оформить недвижимость в долях? Есть ли такая возможность? Спасибо заранее.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Катерина! Вы совершенно правы: вместе с владельцем недвижимости право на ВНЖ получают его супруга или супруг и несовершеннолетние дети. Чтобы ваши совершеннолетние сыновья тоже получили право на ВНЖ, они должны быть совладельцами жилья. Тут возможны два варианта: либо они вместе с вами покупают недвижимость в долях (для этого они должны приехать и вместе с вами подписывать договор купли-продажи), либо вы позже дарите им долю в недвижимости (при дарении детям налог на перенос абсолютных прав собственности не платится). Размер доли, достаточной для получения ВНЖ, специально не установлен, но можно исходить из того, что минимальный размер жилой площади на человека — 12 кв. м, то есть доля должна быть больше.

      Ответить
      • Елена 9 месяцев ago

        Здравствуйте! А возможно ли долю оформить или дарственную на долю матери?

        Ответить
        • Балканский Атлас 9 месяцев ago

          Здравствуйте, Елена! Да, безусловно. Вы можете либо включить свою маму в число участников договора купли-продажи с указанием доли, которую она получит, либо позднее подарить ей долю в приобретенной недвижимости. Единственное, что здесь надо учесть — это то, что будет необходимо ее личное присутствие на подписании договора купли-продажи или дарения, или у вас должна быть от нее соответствующая нотариально заверенная доверенность.

          Ответить
      • Максим 8 месяцев ago

        Подскажите пожалуйста , по квадратным метрам для внж . Мы нашли дом 31кв м по документам , по факту 61. Нас 4 человека муж , жена , дочка16лет , и сын 18 лет . Как быть ? Нам возможно получить по такому объекту всем внж или могут отказать ?

        Ответить
        • Балканский Атлас 8 месяцев ago

          Здравствуйте, Максим! Это плохо, когда такая разница между документами и фактическим состоянием дома. По факту в доме такого размера семья из 4-х человек может жить, и если полицейские приедут на место, они в этом убедятся. Но не факт, что они вообще поедут смотреть дом, если увидят, что по документам на каждого из вас приходится 7,5 м. Все будет зависеть от конкретных людей. Перед покупкой вам лучше сходить к инспекторам по делам иностранцев, объяснить ситуацию и спросить, дадут ли вам всем ВНЖ на основании покупки такого дома.

          Ответить
          • Максим 8 месяцев ago

            Спасибо . Так и поступим сходим узнаем .

  • Ольга 2 года ago

    Добрый день!Возможна ли удаленная покупка недвижимости ?Я приеду на 15 дней ,открою р/сч и могу подготовить документы для удалённой покупки.Какие документы я должна привезти из России?планирую покупать в собственность долевую-мой муж-старшая дочь.Дочь замужем,как оформить документы на дочь ,если деньги даём мы ,муж дочери не причастен к покупке.Мы хотим чтобы она владельцем была единоличным своей доли.какая форма доверенности и документы из России необходимы для сделки?Благодарю за ответ.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Ольга! Вопрос у вас сложный, поэтому подробно ответила вам по электронной почте.

      Ответить
      • Алина 1 год ago

        Здравстуйте. У меня аналогичная ситуация. Хочу купить недвижимость в доле с совершеннолетним сыном. Сын в браке, но живут давно отдельно, следовательно втягивать жену в этот вопрос не хочу. Что можно сделать? Какие документы нужны? Буду признательна за ответ.

        Ответить
        • Балканский Атлас 1 год ago

          Здравствуйте, Алина! Если сын не будет непосредственно участвовать в сделке, он должен оформить на ваше имя нотариально заверенную доверенность на покупку доли в конкретной недвижимости. Эту доверенность вы должны будете в Сербии перевести на сербский язык у судебного переводчика. Никакие другие документы не потребуются.

          Ответить
      • Лилия 1 год ago

        Добрый день.

        Мне тоже ответьте, пожалуйста, почти на такой же вопрос. Хотим купить недвижимость в долях с совершеннолетним сыном. Он не женат. Имеет ли значение кто будет оплачивать недвижимость? Хотим оплатить полную стоимость с моего российского расчетного счета в Сербский банк. И еще, как-то нужно подтверждать сыну его семейное положение, если не женат. Если да, то какой документ для этого нужен?

        Ответить
        • Балканский Атлас 1 год ago

          Здравствуйте, Лилия! Вы вполне можете оплатить полную стоимость недвижимости со своего российского счета даже если покупаете недвижимость на двоих. Только обязательно пропишите порядок оплаты и номер своего счета в договоре купли-продажи. Если сын не женат, то нотариус примет либо его устное заявление об этом, либо надо будет предъявить пустую страницу в российском паспорте, где ставится штамп о браке. Это будет зависеть от конкретного нотариуса.

          Ответить
          • Лилия 1 год ago

            Спасибо большое за ваши ответы! Нигде нет столько достоверной информации, как на вашем портале.

  • Валентина 2 года ago

    Добрый день. Скажите,если недвижимость стоит 20000 Э,то какой ежегодный налог мы должны платить и как он рассчитывается? Спасибо.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Валентина! Ежегодный налог на имущество зависит не только от его стоимости, но и от местоположения. Подробно порядок его начисления описан у нас на сайте: https://atlas-rs.com/ru/nalog-na-nedvizhimost/
      Однако наверняка это будет меньше 100 евро в год.

      Ответить
  • Зульфия 2 года ago

    Здравствуйте!
    У вас очень информативный, хороший сайт, но вопросы всё же возникают: 1) когда лучше оформлять дарственную на долю квартиры сыну 18 лет, чтобы получить всем троим(мне, супругу и сыну) ВНЖ, — при покупке квартиры или можно позже; 2) сколько по времени проходит процедура оформления дарственной; 3) какая процедура проще и дешевле — оформление дарственной или совместная, долевая покупка жилья?

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Зульфия!
      1) при оформлении дарения ваш сын тоже должен будет присутствовать на подписании дарственной и давать согласие на получение части квартиры, поэтому дарственную надо будет оформлять сразу после его приезда в Сербию;
      2) один день потребуется на составление договора дарения, на следующий день он подписывается у нотариуса и в тот же день с этим договором можно подавать документы на ВНЖ;
      3) проще и дешевле будет оформить долевую покупку. При оформлении дарения сыну налог на перенос абсолютных прав собственности не платится, но вы все равно должны будете заплатить нотариусу и судебному переводчику за лишний договор.

      Ответить
  • Алла 2 года ago

    Добрый день.
    Планируем переезд в Сербию и получение ВНЖ, спасибо ща вашу статью она очень информативная.
    Осталось немного вопросов.
    Как быстро после покупки можно оформить ВНЖ?
    Действительно ли в загородных домах много дровяного отопления, насколько дорого топить дом дровами?
    Насколько реально найти домик до 30 тыс евро в Сербии и желательно с отоплением?
    еще был вопрос, как с интернетом и как хорошо развит городской транспорт?
    Какой необходимый набор документов должен быть для покупки недвижимости и получения ВНЖ?
    Там был пункт про прививки не совсем понимаю для чего он и уж тем более где такое взять, если все наши прививки ставил в детстве и сейчас сложно что-то задокументировать (ну кроме последних о гриппе и коронавирусе)

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Алла!
      Постараюсь ответить по пунктам.
      1. Документы на ВНЖ можно подать на следующий день после покупки. Максимальный официальный срок рассмотрения заявления 30 дней, обычно этот срок соблюдается.
      2. На селе отопление дровами и углем на сегодняшний день самый распространенный способ отопления. Средняя цена кубометра дров в нашем регионе в прошлом году была 50 евро, в этом году — от 80 евро и выше. Количество дров на зиму зависит от размера дома, его утепления и температуры, которую вы будете поддерживать.
      3. В нашем районе найти дом с отоплением до 30 тыс. практически нереально, в лучшем случае это будет старый дом в уединенном месте.
      4. Городской общественный транспорт есть только в больших городах (Белград, Нови Сад, Ниш, Крагуевац), в маленьких городах его заменяют такси. Зато автобусный междугородний транспорт развит хорошо. Интернет: в городах есть оптика, но не везде, в селах — либо ADSL со скоростью 10Мб/1Мб, либо мобильный интернет. Интернет заметно дороже, чем в России.
      5. Для покупки недвижимости вам нужен только действующий загранпаспорт. Список документов для ВНЖ вы можете посмотреть здесь: https://atlas-rs.com/ru/viza-vid-na-zhitelstvo-grazhdanstvo-se/ Никакие справки о прививках не нужны.

      Ответить
  • Екатерина 2 года ago

    Здравствуйте! Планируем переезд в Сербию и получение ВНЖ при покупке недвижимости, скажите пожалуйста, как сейчас происходит процедура открытия банковского счета для нерезидентов, в каком банке это лучше делать?
    Есть информация, что сейчас открывают счет только через трудовой договор.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Екатерина! Через трудовой договор счета сейчас открывает Райффайзен банк. Большинство иностранных банков отказывают в открытии счета. Пока еще открывают счета Поштанска штедионица (чисто сербский банк), АПИ-банк и Экспобанк (русские банки в Сербии). Вам потребуется действующий загранпаспорт и белый картон (обязательно с печатью полиции, а не выданный в отеле или через электронную систему Е-Турист).

      Ответить
  • Алексей 2 года ago

    Здравствуйте! Я сейчас уже в Сербии. Подыскиваю дом для покупки. Подскажите, пожалуйста, по сроку действия загранпаспорта для подачи на ВНЖ после покупки недвижимости. Вы пишите, «загранпаспорт должен быть действителен в течение всего предполагаемого первого срока ВНЖ, то есть, как минимум, 8 месяцев со дня начала поездки». У меня заканчивается в июле 2023 года. Осталось как раз 8 месяцев. Если не успею купить в ближайшее время, то останется 7 месяцев и меньше. Подскажите, пожалуйста, как поступить в такой ситуации? Могут ли выдать ВНЖ на 3 месяца первый раз или учтут, что меня в консульстве уже записали на подачу документов на новый паспорт на январь 2023, выдача примерно в марте-апреле, и выдадут на 6 месяцев.

    Могут ли совсем отказать в ВНЖ? И что можно предпринять?

    Спасибо.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Алексей! Ситуация на усмотрение инспектора по делам иностранцев. Либо дадут ВНЖ на полгода, либо войдут в положение, дадут на год, но не будут наклеивать налепницу в паспорт, а вместо нее дадут письменное решение о предоставлении вам ВНЖ. Это не очень удобно, но выход. Однако, боюсь, предпринять тут вы ничего не сможете. Надо идти в полицию и всё подробно рассказывать.

      Ответить
  • Виталий 2 года ago

    Добрый день интересует последний пункт №12
    «Отдельно в течение 2—12 месяцев (в зависимости от загруженности налоговой инспекции) будет получено извещение от государственной налоговой службы о необходимости уплаты налога на перенос абсолютных прав собственности в размере 2,5% от стоимости недвижимости. Срок оплаты — 2 недели после получения извещения.»

    Нам Адвокат говорит что продавец оплачивает 2.5% от стоимости жилья. — так ли это?
    Или новый владелец (покупатель) также оплачивает 2.5%.

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 года ago

      Здравствуйте, Виталий! По закону ответственность за выплату налога 2,5% лежит на продавце, однако по сложившейся в Сербии традиции обычно оплачивает его покупатель — это специально прописывается в договоре купли-продажи. Если в том договоре, который подготовит ваш адвокат, будет указано, что налог платит продавец, и продавец под этим подпишется, то вы ничего платить, естественно, не должны.

      Ответить
      • Андрей 1 год ago

        А если в договоре об этом ничего нет?

        Ответить
  • Александр 1 год ago

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста по следующему вопросу: продавец дома хочет оплату наличными, сумма покупки 25-30.000, это практикуется? спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Александр! По закону в Сербии при покупке недвижимости можно платить наличными до 15 000 евро. Все, что выше — нарушение закона, но практикуется 🙂

      Ответить
  • Дмитрий 1 год ago

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, актуальную информацию о том, какие банки сейчас открывают счета нерезидентам Сербии для оформления ВНЖ. Есть подозрения, что с этим сейчас большие проблемы. Спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Дмитрий! Рекомендуем обратиться в банк Поштанска штедионица, его отделения есть в любом городе Сербии. Также есть возможность открыть счет в АПИ-банке, Экспобанке или Алта-банке.

      Ответить
  • Александр 1 год ago

    Добрый день! Изучаю вопрос переезда в Сербию с женой и пожилыми родителями. При покупке мною недвижимости — получат ли ВНЖ мои пожилые родители? С женой-то понятно. Или родители должны быть в доле в договоре купли-продажи?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Александр! Пожилые родители могут получить ВНЖ в двух случаях: 1) если они будут совладельцами недвижимости; 2) вы сможете предоставить в полицию официальную медицинскую справку о том, что они нуждаются в медицинском уходе и не могут жить самостоятельно. Первый путь, конечно, более простой и предпочтительный.

      Ответить
  • Александр 1 год ago

    Благодарю за ответ. Но, в моем случае, родители действительно нуждаются в медицинском уходе и не могут жить самостоятельно (деменция). Поэтому от какого медицинского учреждения д.б. такая справка? По месту жительства в России, или уже в Сербии?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      От любого официального медицинского учреждения России, там должна содержаться констатация необходимости постоянного ухода и контроля. Обычно также указывается, что справка предоставляется по месту требования. Обязательно нужна печать врача. В Сербии эту справку надо будет перевести на сербский у судебного переводчика.

      Ответить
  • Ирина 1 год ago

    Здравствуйте.
    Подскажите, пожалуйста в такой ситуации… Если купить дом с земельным участком, и на этом участке можно ли гражданину РФ имеющему внж, строить еще объекты? Например, гараж, баню? Можно ли построить на нем еще один дом? Если можно, то как это оформляется официально? Можно ли со временем, построив новый дом на этом участке, снести старый? Можно ли его реновировать? И как это оформляется?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Ирина! Если купить дом на участке градостроительного назначения (а другой участок по закону иностранец купить не может), то возможности строительства вспомогательных объектов будут ограничиваться только размерами участка. Есть нормы, ограничивающие расстояние от границ участка, высоту объекта и т.п. Новый дом взамен старого также можно построить, а вот два жилых дома на одном участке строить нельзя. Ремонтировать старый можно без каких бы то ни было разрешений, если только вы к нему ничего не пристраиваете и не выходите за существующий периметр здания.

      Ответить
      • Ирина 1 год ago

        Спасибо за ответ.
        То есть, если я правильно понимаю, можно построить новый дом, а старый снести или перевести в другой статус объекта, например в нежилое помещение, вспомогательное и т.п.? А разрешение на строительство можно получить только после этих действий? Или можно сначала построить, а потом одновременно оформить новый и снести или поменять назначение другого?
        Хотим купить старый дом, чтоб на участке построить новый.

        Ответить
        • Балканский Атлас 1 год ago

          Строить жилой дом на новом месте без разрешения на строительство нельзя ни в коем случае. Даже у сербов в этом случае могут возникнуть большие проблемы, а уж у иностранца 100%. Идеальный вариант — как вы и написали, перевести старый дом в разряд вспомогательных строений и получать разрешение на строительство нового дома.

          Ответить
          • Ирина 1 год ago

            Большое Вам спасибо за информацию!

  • Лилия 1 год ago

    Добрый день.

    Подскажите, пожалуйста, нужно ли заранее оформлять ИНН для покупки квартиры? Или это можно сделать уже после, для оплаты налога на имущество?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      ИНН оформляется уже после оформления покупки квартиры конкретно с целью оплаты налога на перенос абсолютных прав.

      Ответить
  • Михаил 1 год ago

    Здравствуйте, Обдумываем покупку недвижимости в Сербии для родителей и совершеннолетнего сына. Планируем покупку на родителей и дарение доли сыну. В какой момент можно оформить дарственную на сына: после оформления сделки покупки жилья у нотариуса, после регистрации в кадастре собственников или иное условие. Спасибо

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Михаил! Чтобы оформить дарственную, надо, чтобы сделка прошла через кадастр. Это обычно происходит в течение недели после завершения сделки. Учтите, что ваш совершеннолетний сын должен будет лично присутствовать при оформлении договора дарения и подписывать его.

      Ответить
  • Анна 1 год ago

    Добрый день!
    Благодарю за такие информативные ответы.
    Ответьте, пожалуйста, на вопрос: какие особенности есть при оформлении ВНЖ при покупке строящегося жилья? Когда можно подать документы на ВНЖ? Какой перечень этих документов и порядок действий?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Добрый день, Анна! ВНЖ на основании приобретения жилья можно получить только в том случае, если вы в этом жилье сами проживаете. Полиция в обязательном порядке приходит это проверять. Поэтому, если речь идет о новостройке, то ВНЖ можно будет получить только после сдачи объекта.

      Ответить
  • Наталья 1 год ago

    Добрый день, Анна! подскажите пож-ста подробнее про капору при покупке квартиры.
    Читала, что она возвращается если покупатель отменил сделку по уважительной причине(что имеется в виду?)
    Документальное подтверждение происхождения средств — если я из России переведу на счет дочери, которая покупает квартиру все средства — будет ли SWIFT перевод таким подтверждением или необходима информация откуда у меня эти деньги?
    можно ли доверять риелтору? — нашли квартиру, но продают ее через агента и он берет 2% с продавца и 2% с покупателя — получается он заинтересован в чистоте сделки или могут быть нюансы и надо найти своего юриста?
    извините, что много вопросов)
    Наталья

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Наталья!
      Залог можно вернуть в двух случаях: если продавец серьезно нарушил условия предварительного договора и в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Но в конечном итоге всё зависит от того, что написано в предварительном договоре — там должны быть четко обозначены условия возврата залога.
      SWIFT перевода в качестве доказательства законности происхождения средств недостаточно. Вам понадобится договор о продаже собственности в России, справка о доходах, выписка с российского банковского счета за полгода, где можно видеть регулярные поступления, или еще какой-то документ в этом роде.
      Получение 2% с продавца и покупателя одновременно — довольно распространенная в Сербии практика, сам по себе этот факт риэлтора не компрометирует, хотя и сказывается на цене. Если конечная цена вас, тем не менее, устраивает, вам надо проверить, работает ли риэлтор легально. Это можно сделать через электронную базу Регистра посредников http://195.222.96.215/registarposrednika/#/registry-search, которую ведет Министерство внутренней и внешней торговли.
      Если риэлтор легальный, то в принципе никакой дополнительный юрист вам не нужен — за легальность сделки ответственность будут нести риэлтор и нотариус. Однако, на всякий случай, уточните, работал ли ваш риэлтор с иностранными покупателями. Если нет, то услуги опытного адвоката вам могут пригодится, так как даже самые добросовестные риэлторы могут не знать специфику сербского законодательства в отношении иностранцев.

      Ответить
      • Александр 12 месяцев ago

        Ольга добрый день! Большое спасибо за информацию! Подскажите пожалуйста, если мои родители в Болгарии легально (с документами о продаже и ТД) продают недвижимость (оформленную на них) и указывают мой счёт в банке поддерживающим SWIFT (Freedom Financ Banks) для зачисления денежных средств с продажи, могу я оплатить с этого счета покупку недвижимости? Вопрос заключается в подтверждении законности происхождения средств.

        Ответить
        • Балканский Атлас 12 месяцев ago

          Здравствуйте, Александр! По сербским законам получателем средств в валюте по договору купли-продажи недвижимости может быть только один из участников договора. Даже если болгарские законы позволяют перечислять деньги на счета третьих лиц, в Сербии произойдет следующее: деньги придут к вам в банк, который затребует от вас документы о происхождении средств. Вы предъявите копию договора, ее отправят в центральный офис, откуда придет отказ в их зачислении со ссылкой на инструкцию Народного банка Сербии. После чего деньги вернутся отправителю. Однако ваши родители могут перечислить вам те же деньги со своего счета самостоятельно. В этом случае для их раскниживания (зачисления на ваш счет) будет достаточно копии того же самого договора о купле-продажи недвижимости и копии вашего свидетельства о рождении с заверенным переводом на сербский язык. Родители имеют полное право отправить вам деньги.

          Ответить
  • Наталья 1 год ago

    Анна, большое спасибо за ответы.
    а подтверждающие документы в каком виде надо предоставлять(заверенные у нотариусв, переведенные на сербский язык, в оригинале надо или в электронном виде можо? и еще вопрос про электронную базу Регистра посредников — я не могу в ней найти агента, но он работает в агенстве BG HOME REAL ESTATE. в этой базе должны быть все риэлторы и частные и те, которые работают в агенствах?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      На самом деле я Ольга 🙂
      Подтверждающие документы надо предоставлять в оригинале без перевода, в банке с них снимут копию.
      Частные риэлторы, не работающие в агентствах, не имеют права заниматься посреднической деятельностью, поэтому все, кто имеет право, есть в базе. Агентство BG HOME REAL ESTATE в базе зарегистрировано под названием MIS3A CONSTRUCTION DOO BEOGRAD-VOŽDOVAC, его легко найти по регистрационному номеру 1306. Когда вы его найдете, в крайнем левом столбце «Лица са стручним испитом» надо нажать на иконку с изображением глаза, и тогда вы увидите список всех зарегистрированных риэлторов, работающих на это агентство.

      Ответить
      • Наталья 1 год ago

        Ольга, приношу свои извинения! Спасибо Вам за подробные ответы.
        Подскажите ещё такой момент: если квартира укнижена, но не на продавце, а на инвесторе. И продавец подал документы на укнижевание аж в ноябре 2022 года, но до сих пор они не готовы.
        Может ли он продавать квартиру в таком случае? Как быть покупателю? Он же платит деньги продавцу, а он получается не собственник квартиры. Я знаю, что укнижевание может длиться годами… что делать? Или как узнать в чем проблема при укниживании? Стоит ли идти на сделку в этом случае?
        Наталья

        Ответить
        • Балканский Атлас 1 год ago

          Договор можно заключить только с тем, на чье имя укнижена квартира, и получателем денег по договору может быть только тот, кто его подписывает. Если у дома нет проблем с документами, то запись нового владельца (укнижба) обычно проходит очень быстро. Поэтому вам обязательно надо узнать, в чем проблема. Во-первых, продавец должен предоставить вам нотариально заверенный договор купли-продажи на квартиру. А, во-вторых, необходимо по закрытой базе кадастра проверить наличие возможных проблем. Если вы покупаете квартиру напрямую, без агентства, надо обращаться к адвокату, имеющему доступ к этой базе.

          Ответить
  • Виталий 1 год ago

    Ольга, добрый день. Я хочу приобрести квартиру для дочери. Подскажите, пожалуйста, требуется ли ей открытие счета на ее имя или же просто договор будет заключать она, а оплату я могу произвести со своего счета напрямую продавцу?

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 год ago

      Здравствуйте, Виталий! Проводить оплату по договору может только один из участников договора. Поэтому вам надо будет либо открыть счет для дочери, либо, если хотите платить со своего счета, покупать квартиру вместе с дочерью, неважно в каких долях.

      Ответить
  • Александра 12 месяцев ago

    Здравствуйте, если часть дома оформлена, как коммерческая недвижимость, часть ,как жилая, можно ли проживать в коммерческой части? и можно ли оказывать услуги ИП в жилой недвижимости?

    Ответить
    • Балканский Атлас 12 месяцев ago

      Здравствуйте, Александра! Если весь дом находится в вашей собственности, то никто не будет проверять, в какой его части вы живете, а в какой оказываете коммерческие услуги.

      Ответить
      • Александра 12 месяцев ago

        Большое спасибо за ответ и прекрасную статью. Хочу уточнить, а с оказанием услуг ИП (парикмахерская) в жилом доме не возникает проблем или нужна коммерческая недвижимость? и на сколько больше коммунальные платежи в коммерческой недвижимости?

        Ответить
        • Балканский Атлас 12 месяцев ago

          Здравствуйте, Александра! Помещение, в котором будет размещаться парикмахерская, должно быть оформлено как пословни простор (то есть как помещение коммерческого назначения), но такое помещение вполне может находиться в жилом доме. Коммунальные платежи для предприятий значительно выше, чем для домохозяйств. Точно сказать трудно, так как тарифы различаются в разных општинах, а по электроэнергии для предприятий и частных лиц разные системы подсчета, но приблизительно в 2 раза разница есть.

          Ответить
  • Ирина 12 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если купить маленькую квартиру 28 кв.м в долях на двоих человек ( мама и сын 18 лет) . По такой маленькой квартире можем получить внж?
    И можно часть суммы платить банковским переводом, а часть наличкой? Если можно платить наличкой, то какой % от суммы?
    Спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 12 месяцев ago

      Здравствуйте, Ирина! С получением ВНЖ на двоих по такой квартире проблем не будет, если только, конечно, все документы на нее будут оформлены правильно. Санитарная норма жилой площади на человека — 12 кв. м.
      Наличными в Сербии можно платить до 10 тыс. евро, вся остальная оплата должна идти через банковский счет.

      Ответить
      • Олег 10 месяцев ago

        Уточните. До 10 тыс. или до 15 тыс наличными можно платить? У вас выше написано 15 тыс. (п.2.3 в статье) а здесь 10. Спасибо.

        Ответить
      • Николай 9 месяцев ago

        Подскажите, пожалуйста, откуда берётся норма 12 м2 на человека? Это, конечно, очень небольшая норма; в другом источнике видел гораздо большие цифры.

        Ответить
        • Балканский Атлас 9 месяцев ago

          Здравствуйте, Николай! В сербском законодательстве нет специальной нормы жилой площади на человека, необходимой для получения ВНЖ. Однако очевидно, что нельзя давать ВНЖ в том случае, если одну квартиру площадью 25 кв. м купили 20 человек. Поэтому инспекторы по делам иностранцев ссылаются на разные сопутствующие документы, в том числе на PRAVILNIK O BLIŽIM USLOVIMA I STANDARDIMA ZA PRUŽANJE USLUGA SOCIJALNE ZAŠTITE (Инструкция об условиях и стандартах предоставления услуг социальной защиты), в котором прописана норма 12 кв. м жилой площади на человека (Статья 93), которого размещают в учреждениях социальной защиты. Понятно, что это минимальная норма и она не имеет прямого отношения к жизни в квартире, но, тем не менее, на практике ее используют.

          Ответить
  • Татьяна 11 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, могу ли я самостоятельно подобрать в Сербии дом для покупки, какой мне понравиться , и после выбора объекта обратиться в любое агенство для совершения сделки?
    Я нашла много вариантов, напрямую с собственниками недвижимости, или через людей, которые не работают с агенствами, а только подбирают покупателей по договоренности с продавцом- далее я должна самостоятельно нанять агенство для оформление сделки.
    Такая схема считается нормальной?

    Ответить
    • Балканский Атлас 11 месяцев ago

      Здравствуйте, Татьяна! В принципе это рабочая схема, если на нее согласится тот, кто «подбирает покупателей по договоренности с продавцом», то есть черный риэлтор. Но эта схема далеко не всегда срабатывает, так как в Сербии на рынке очень много предложений, которые иностранец не может купить. То есть после проверки документов агентством может выясниться, что выбранный вами дом купить нельзя.

      Ответить
  • Пётр 11 месяцев ago

    Добрый день! Возможна ли консультация по вопросу покупки недвижимости в частном порядке?
    Если да пришлите пожалуйста контактные данные как с вами связаться.

    Ответить
  • Ирина 11 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если я хочу приобрести недвижимость на двоих с сыном, для дальнейшего получения внж. Надо в договоре прописать 1/2 доля моя, 1/2 сына?
    Или может быть общая собственность и это будет подразумевать , что у каждого 1/2 доля ?

    Ответить
    • Балканский Атлас 11 месяцев ago

      Здравствуйте, Ирина! Никаких строгих правил в этом отношении нет: вы можете выделить сыну 1/2 долю, 1/3 или 1/4, неважно, главное, чтобы доля сына была достаточной для жизни (можно исходить из ориентира 12 кв. м жилой площади на человека). А общая собственность, как правило, предусматривается для супругов.

      Ответить
  • Надежда 10 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите рассматриваем покупку квартиры — два собственника — основание собственности дарение от бабушки по 1/2 с ее пожизненным проживанием. Чем грозит нам подобная сделка и как снимается это обременение, возможно ли это сделать до сделки?

    Ответить
    • Балканский Атлас 10 месяцев ago

      Здравствуйте, Надежда! Пока действует договор доживотног издржавања, вы эту квартиру купить не сможете. Однако, если бабушка согласна, этот договор можно расторгнуть у нотариуса до подписания купли-продажи квартиры. Но для этого бабушка обязательно сама должна подписать у нотариуса расторжение договора доживотног издржавања, без ее непосредственного участия ничего сделать невозможно. И, конечно, бабушка должна быть дееспособна.

      Ответить
  • Олег 10 месяцев ago

    Добрый день! Является ли препятствием для получения ВНЖ то что дом не полностью зарегистрирован в кадастре? Т.е. площадь в кадастре меньше реальной площади дома или либо часть дома имеет нежилой статус (т.е. дом зарегистрирован как два объекта один из которых нежилой). Или наличие других незарегистрированных строений на участке (гаражи, сараи и т.п.)?

    Ответить
    • Балканский Атлас 10 месяцев ago

      Здравствуйте, Олег! На получение ВНЖ всё это не влияет, для полиции главное, чтобы в вашей собственности был жилой дом. Но в перспективе нелегализованный дом может создать для вас проблемы иного рода — в отношениях с општиной, налоговой и т.п.

      Ответить
  • Катерина 10 месяцев ago

    Купила дом в Сербии на добрачные средства. Каждому члену семьи выдела доли, всём по 1/3
    Я, сын (18 лет) , муж.
    С мужем развожусь.
    Как мне вернуть в собственное владение выделенную долю ?
    Так как бывший муж к покупке ( финансам) не имел изначально никакого отношения.
    Всё чеки ( продажа добрачного имущества) в наличии.
    Также имеются всё чеки с банка о снятии наличных, покупке валюты.
    Счета в РФ куда клались ДС тоже на моё имя.
    Подскажите пожалуйста алгоритм действий.

    Ответить
    • Балканский Атлас 10 месяцев ago

      Здравствуйте, Катерина! Простого алгоритма здесь нет, по закону 1/3 недвижимости принадлежит вашему бывшему мужу, и в договоре купли-продажи практически наверняка не прописаны ни какие-то ваши особые права, ни тот факт, что покупка осуществлялась на добрачные средства. Вернуть свою долю вы сможете только через обычный бракоразводный процесс и раздел имущества. Вам надо обращаться к адвокату, специалисту по семейному праву.

      Ответить
  • Oleg 10 месяцев ago

    Здравствуйте! А если оплата наличными как она происходит? Прямо у нотариуса при подписании договора (без второго визита с актом об оплате)?

    Ответить
    • Балканский Атлас 10 месяцев ago

      Здравствуйте, Олег! У нотариуса при подписании договора вы можете осуществить выплату наличными до 10 000 евро.

      Ответить
  • Наталия 9 месяцев ago

    Здравствуйте. Имею в собственности дом в Сербии. Подскажите пожалуйста какой из вариантов будет более дешевле оформить дарение части дома сыну, или оформить договор купли- продажи части дома ( это для основания получения внж сыну, т.к. совершеннолетний). Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
  • Ирина 9 месяцев ago

    Добрый день. Подскажите, при договоре с капарой, вся процедура сделки дублируется и по цене и по этапам? Ну за исключением, конечно перехода прав собственности…

    Ответить
    • Балканский Атлас 9 месяцев ago

      Здравствуйте, Ирина! При договоре с задатком сначала подписывается предварительный договор, а затем — основной. Процедура подписания предварительного и основного договора одна и та же, если вы это имели в виду.

      Ответить
  • Елена 9 месяцев ago

    Сын со снохой хотят переехать в Сербию на ПМЖ, купить там недвижимость, деньги на которую дам я. Как правильно оформить покупку из банка в России, чтобы в случае развода, сноха не имела права на недвижимость?

    Ответить
    • Балканский Атлас 9 месяцев ago

      Здравствуйте, Елена! Есть только два надежных способа это сделать. 1) В договоре купли-продажи специально прописывается, что ваш сын приобретает недвижимость в отдельную собственность (имеется в виду в отдельную от своей супруги), а ваша сноха в качестве участника договора его подписывает. 2) Вы можете купить недвижимость на себя, а затем подарить ее сыну. Супруга не может претендовать на имущество, полученное мужем в подарок от родителей. Однако это более затратный вариант, так как вам придется платить за два договора.

      Ответить
      • Елена 9 месяцев ago

        Добрый день! Она тогда тоже, как и сын, сможет получить ВНЖ по покупке недвижимости? Даже если так прописано в Договоре будет?

        Ответить
        • Балканский Атлас 9 месяцев ago

          Да, только она будет получать ВНЖ не на основании владения недвижимостью, а на основании брака с владельцем недвижимости. Разницы тут особой нет.

          Ответить
  • Светлана 9 месяцев ago

    Добрый день! Скажите, для покупки квартиры в Сербии:
    1. Мне, россиянке, счет откроют как нерезиденту?
    2. в какой валюте откроют счет? (я к тому-у меня наличка в евро… Возможно открытие счета в евро? или только в динарах?)
    3. Или возможно ли мне, как россиянке, снять ячейку в банке, положить туда евро. а когда надо будет ( перед сделкой) — положить на счет?

    Ответить
    • Балканский Атлас 9 месяцев ago

      Здравствуйте, Светлана! На сегодняшний день есть несколько сербских банков (самый крупный из них — Поштанска штедионица), которые открывают счета нерезидентам. Счета в евро открывают совершенно спокойно, так что необходимости в банковской ячейке просто нет.

      Ответить
      • Светлана 9 месяцев ago

        Благодарю вас за ответ. Скажите, к вам можно обратиться за помощью по поиску, оформлению картиры, окрытию счета? На какой период времени следует приехать, чтобы всё оформить? В том числе ВНЖ.

        Ответить
        • Балканский Атлас 9 месяцев ago

          Здравствуйте, Светлана! Конечно, к нам можно обращаться и для поиска квартиры, и для открытия счета, и для оформления ВНЖ. Только обратите внимание на то, что мы работаем только в районе Лозницы, Мали Зворника, Крупани и Шабаца. Если вас это устроит, будем рады вас видеть 🙂 Сама по себе покупка квартиры занимает немного времени, ее можно завершить буквально за 3-4 дня. Но вам потребуется, во-первых, время на открытие счета (лучше заложить на это 2 недели). После покупки квартиры вы можете подать документы на ВНЖ уже на следующий день, но решение будет в течение 30 дней.
          Связаться с нами можно через Telegram, WhatsApp, Viber — телефон +381 64 5808676 или через электронную почту info@atlas-rs.com.

          Ответить
  • Мария 9 месяцев ago

    Здравствуйте! Такая ситуация, у нас уже есть квартира, которая нас интересует, но там есть один нюанс в документации, а именно, что хозяин квартиры не указан в кадастре, а указан его отец, от которого хозяин получил квартиру по договору дарения. Насколько для нас, для покупателей, это положение рискованное? Есть ли реальные риски аннулирование нашего договора купли-продажи из-за того, что нынешний хозяин не был отображен в кадастре? И на сколько вообще может затянуться процесс внесение нас в кадастр, как новых владельцев?

    Ответить
    • Балканский Атлас 9 месяцев ago

      Здравствуйте, Мария! Хозяин квартиры должен пойти в кадастр с договором дарения и подать заявление, чтобы его записали как собственника. Это достаточно простая процедура, но сроки будут зависеть от загруженности конкретного кадастра (условно говоря, от одной недели до месяца). В принципе, в кадастре ему скажут ориентировочный срок. Как только его имя появится в кадастре, можно подписывать договор купли-продажи.

      Ответить
  • Виталий 8 месяцев ago

    Добрый день. Два вопроса: 1. Обязательно нужно открывать счет для покупки недвижимости или возможен прямой перевод из банка в рф на счет продавца? 2. Если брак не зарегистрирован, то все права как у отдельных людей или как у семьи? Требуется ли в этом случае подтверждение денежных средств от обоих или достаточно от одного? Или лучше вообще так не пробовать?

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      Здравствуйте, Виталий!
      1) Если платеж идет напрямую с российского счета на счет продавца, то для покупки недвижимости сербский счет вам не понадобится, однако он будет необходим для получения ВНЖ.
      2) Если брак не зарегистрирован, то права на недвижимость будут как у отдельных лиц. Однако в любом случае платеж может идти с одного счета, если так прописано в договоре.

      Ответить
  • Павел 8 месяцев ago

    Добрый день. Подскажите пожалуйста, можно ли обойтись без доверенного лица с сербским гражданством, чтобы получить ИНН? Как покупатели недвижимости выходят из этой ситуации?

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      Здравствуйте, Павел! Для начисления налога на перенос абсолютных прав собственности можно обойтись без доверенного лица (посредника) только в том случае, если у вас есть сербский ВНЖ.

      Ответить
  • Андрей 8 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, может ли один из супругов приобрести недвижимость (в равных долях на каждого) при физическом отсутствии второго супруга на сделке? Требуется ли нотариальная доверенность от второго супруга или достаточно копии паспорта и свидетельства о браке? Если требуется нот. доверенность, правильно ли я понимаю что ее необходимо составить на русском языке в любой стране -> апостилировать в РФ -> перевести у сербского судебного переводчика? Можно ли как-то дистанционно связаться с сербским нотариусом чтобы он отправил текст доверенности (при вашем посредничестве если у вас есть такая услуга)?
    Заранее благодарю за ответ

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      Здравствуйте, Андрей! Обязательно требуется нотариально заверенная доверенность от супруги на покупку конкретной недвижимости с указанием всех ее данных (как в договоре купли-продажи). Если доверенность делается в России, то на русском языке и ее апостилирование не нужно, так как у Сербии с Россией есть соглашение о взаимном признании документов. В Сербии же потом делается перевод этой доверенности на сербский язык, который заверяется судебным переводчиком. Что же касается других стран, то лучше, конечно, делать доверенность на языке соответствующей страны, но при этом учитывать и необходимость ее последующего перевода и поиска переводчика. Например, в Германии надо доверенность делать на немецком, так как проблем с переводом не будет, а вот, скажем, в Грузии — лучше на русском. Делать текст доверенность надо тогда, когда вы определитесь с выбором недвижимости, и согласовывать ее по месту покупки. У разных нотариусов в разных регионах требования могут немного отличаться. У нас, конечно, есть образцы, которые принимают нотариусы в нашем регионе, но за другие поручиться трудно.

      Ответить
      • Андрей 8 месяцев ago

        Спасибо за развернутый ответ! Правильно ли я понимаю что не достаточно будет указать в доверенности перечень действий связанный с приобретением недвижимости на территории Сербии? То есть без указания конкретного объекта недвижимости который будет приобретаться? Были ли на вашей практике случаи когда нотариус отказывал в регистрации сделки при наличии такой «общей» доверенности?

        Ответить
        • Балканский Атлас 8 месяцев ago

          Наши нотариусы требуют доверенность на покупку конкретного объекта недвижимости. Генеральная доверенность на покупку любой недвижимости их не устраивает. Случаев отказа в нашей практике не было, но мы всегда предварительно согласовываем с нотариусом текст доверенности, которая будет использована при подписании договора.

          Ответить
          • Андрей 8 месяцев ago

            Благодарю за ваш ответ!

  • Елена 8 месяцев ago

    Здравствуйте.

    Подскажите, пожалуйста, можно ли при покупке квартиры часть квартиры оформить на отца, а другую часть на несовершеннолетнего сына? Или нужно ждать пока сыну исполнится 18 лет?

    Спасибо.

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      Здравствуйте, Елена! Вы вполне можете оформить часть недвижимости на несовершеннолетнего сына. Для этого при подписании договора купли-продажи вам потребуется его свидетельство о рождении с переводом на сербский язык, заверенным судебным переводчиком.

      Ответить
  • Ольга 8 месяцев ago

    Добрый день!
    Благодарим за развёрнутую информацию по всем вопросам.
    У нас вопрос такой:
    Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры в Сербии без участия агентства недвижимости?
    Какие конкретно функции необходимые для сделки такого рода выполняет агентство?
    Кто проверяет продавца, его права, документы и тд — нотариус или агентство?
    Мы собираемся купить недорогую квартиру в маленьком городке, а услуги местного агента стоят очень дорого. Можем ли мы сами составить договор купли-продажи (работающие образцы уже есть) и с ним уже пойти к нотариусу?
    Большое спасибо

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      Здравствуйте, Ольга! В принципе ничто не мешает вам купить недвижимость напрямую у продавца. Закон напрямую запрещает деятельность любых других посредников в продаже недвижимости, кроме лицензированных агентств, но оставляет возможность покупателю и продавцу договариваться напрямую. Нотариус обязан проверить документы, имеющие непосредственное отношение к сделке, включая дееспособность продавца и покупателя, отсутствие обременений, наличие документов о происхождении права собственности на недвижимость. Однако составлением договоров нотариус не занимается и исходит из того, что вы с покупателем обо всем договорились и все возможные риски принимаете на себя. Функцией нотариуса на сделке будет предупредить вас о возможных рисках и зафиксировать их в клаузуле к договору, тем самым он снимет с себя ответственность. Например, если на сделке будет отсутствовать супруга продавца, имеющая права на недвижимость на основании брака, нотариус предупредит вас об этом и зафиксирует это предупреждение в клаузуле. Но в функции нотариуса не входит заранее предупреждать вас об этом, искать супругу продавца и обеспечивать ее присутствие на договоре — этим обычно занимается агентство. И, конечно. на вас ляжет вся организация договора, согласование его деталей, поиск свидетелей, судебного переводчика, проверка долгов по коммунальным услугам, перевод на свое имя коммунальных услуг, воды, электричества и т.п. Тут все зависит от вас и от ваших отношений с продавцом, если вы ему доверяете и не боитесь вступать во взаимоотношения с разными инстанциями, то все можно сделать самим.

      Ответить
  • Ольга 8 месяцев ago

    Большое спасибо за подробный ответ. Значит, свидетели и переводчик — это не услуги нотариуса. Но само сопровождение сделки, получение уведомления из кадастра и счета из налоговой за переход права собственности — это делает нотариус?
    Благодарю

    Ответить
    • Балканский Атлас 8 месяцев ago

      После заключения договора нотариус отправляет информацию о сделке в кадастр и в налоговые службы (государственную и муниципальную). На этом его функции заканчиваются. В кадастре собственность на вас зарегистрируют, но вы должны будете заплатить за запись 6220 динаров, на основании решения которое придет на адрес продавца. Но налоговые службы не смогут начислить вам налоги, так как у вас нет ПИБа (ИНН). Получать ПИБ и идти с ним в налоговые вам придется самостоятельно.

      Ответить
  • Анастасия 7 месяцев ago

    Здравствуйте, какие варианты доказательства происхождения денег для покупки жилья подходят? Если мы собирали деньги длительный период, откладывая на криптовалютный кошелек?
    Подходит ли стандартная справка о доходах как самозанятого в РФ за 6 месяцев? Имеет ли значение указанная там сумма?

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Анастасия! Документы о происхождении денег нужны не столько для покупки жилья, сколько для того, чтобы их положить на банковский счет, с которого будет происходить оплата. Поэтому все зависит от политики конкретного банка и даже конкретного отделения, где вы открываете счет. Обычно справки о доходах из России бывает достаточно при условии, что сумма, которую вы планируете положить на счет, не превышает ту, что указана в справке. Если же вы будете платить за недвижимость с российского счета или с любого банковского счета за пределами Сербии, подтверждать происхождение денег не надо.

      Ответить
  • Гуля 7 месяцев ago

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, могу ли я сейчас купить недвижимость, но пока не проживать в ней и не запрашивать ВНЖ? Планирую переехать через 2 года и тогда подаваться на ВНЖ. Или если изменится законодательство, то возможно я позже не смогу получить ВНЖ?

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Гуля! Никаких обязательств по получению ВНЖ покупка недвижимости на вас не накладывает. Можете получить ВНЖ сразу после покупки, а можете — спустя два года. Конечно, нельзя гарантировать, что законодательство за это время не изменится, но это маловероятно, так как новый закон об иностранцах только что вступил в силу.

      Ответить
      • Гуля 7 месяцев ago

        Огромное спасибо за ответ!

        Ответить
  • Максим 7 месяцев ago

    Добрый день . Подскажите хотим купить квартиру на 4х человек . Сыну 18 . А дочке 16 . Какие нужны документы для покупки , для дочки перевод свидетельства нужно на сколько я понял , с перевод свидетельства о браке . А для сына нужно что то ? Или

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Максим! Для совершеннолетних покупателей нужен только паспорт, для несовершеннолетних — свидетельство о рождении с переводом на сербский язык, выполненным судебным переводчиком, и личное присутствие одного из родителей, который будет подписывать договор в качестве законного представителя.

      Ответить
  • Юлия 7 месяцев ago

    Здравствуйте! Хочу купить дом для получения ВНЖ. Дом частично находится на земле со статусом для строительства, а другая часть дома находится на земле со статусом сельскохозяйственная. Подходит ли такой дом для получения ВНЖ?

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Юлия! Иностранец в Сербии не может купить землю сельскохозяйственного назначения и он не может купить дом отдельно от той земли, которая под ним находится. Поэтому, если вам правильно все объяснили, и часть дома находится на соседнем земельном участке, который числится как «пољопривредно земљиште», вы просто не сможете законным образом оформить его в частную собственность. Но полицию вопрос о статусе земли при выдаче ВНЖ не интересует ни в коей мере, если дом ваш и является жилым, с получением ВНЖ проблем не будет.

      Ответить
  • Елена 7 месяцев ago

    Добрый день.

    Хотим приобрести квартиру. Посмотрели информацию о ней в кадастре. Там написано, что квартира находится в здании, которое расположено на земле, которая принадлежит республике Сербия. Есть право пользования(коришћења) землей на ДОО.
    Здание, в котором находятся квартиры принадлежит на праве собственности «Данмар». Сама квартира оформлена в собственность на частное лицо.
    В строке Терети на обjекту про здание написано: ДЕЛОВИ ЗГРАДЕ СЕ НАЛАЗЕ И НА КАТАСТАРСКИМ ПАРЦЕЛАМА.

    Терети и Забележба по самой квартире нет.

    Подскажите, пожалуйста, что данное ограничение может значить, может ли оно помешать получить ВНЖ?

    Если ответить на мой вопрос трудно, то может у Вас есть контакты русскоговорящего юриста, с которым можно связаться и получить консультацию?

    Спасибо за Ваш труд.

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Елена! Тот факт, что части здания находятся на соседнем участке, никак не влияет на получение ВНЖ. Полицию интересует только то, что вы будете оформлены как собственник квартиры. По тем данным, которые вы указали, никаких препятствий для покупки квартиры нет, но надо еще проверить, есть ли у здания разрешение на строительство.

      Ответить
  • Мария 7 месяцев ago

    Добрый день! Большое спасибо за полезную и информативную статью. Возникли небольшие вопросы по пунктам 4 и 5 на завершающей стадии покупки, буду очень благодарна, если сможете на них ответить.

    1) «В течение 7—10 дней будет получено извещение о необходимости оплаты государственной пошлины за внесение изменений в кадастарские книги в размере порядка 6000 динаров (оплачивается покупателем).» — Это извещение приходит на почту или покупатель должен самостоятельно его запросить?
    2) «Отдельно в течение 2—12 месяцев (в зависимости от загруженности налоговой инспекции) будет получено извещение от государственной налоговой службы о необходимости уплаты налога на перенос абсолютных прав собственности в размере 2,5% от стоимости недвижимости. Срок оплаты — 2 недели после получения извещения.» — Это извещение тоже придёт само на почту, тогда его и нужно будет оплатить? В другом источнике прочитала, что покупателю необходимо подавать налоговую декларацию для оплаты этого налога.

    Заранее спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 7 месяцев ago

      Здравствуйте, Мария! С первым пунктом все просто: извещения по почте рассылает кадастр на основании информации, полученной от нотариуса.
      Со вторым сложнее. Если все участника сделки граждане Сербии, то, как и в первом случае, они получают эти извещения по почте. Но налоговая служба не может автоматически начислить этот налог негражданам, так как у них нет ПИБа (сербского ИНН). Обычно решением этого вопроса занимается агентство недвижимости, через которое оформлялась сделка, но это может сделать и сам покупатель-иностранец, если получит сербский ПИБ. Но в любом случае после начисления налога решение отправляется по почте всем участникам сделки.

      Ответить
  • Ксения 6 месяцев ago

    Здравствуйте! Хотим купить квартиру, либо новостойка, либо в строящемся доме. Как в данном случае будет проходить процедура покупки квартиры? Можно ли как-то проверить застройщика, что он достроит начатое, если говорить про долевое строительство?

    Ответить
    • Балканский Атлас 6 месяцев ago

      Здравствуйте, Ксения! В зависимости от стадии строительства возможны варианты: либо заключение предварительного договора с застройщиком с обязательством заключить основной договор после окончания строительства. либо заключение непосредственно основного договора-купли продажи. А проверкой застройщика должен заниматься ваш риэлтор, какого-то универсального инструмента проверки, с сожалению, не существует.

      Ответить
  • Ксения 6 месяцев ago

    Я хочу к вам обратиться, поэтому и спрашиваю) В интернете много разной информации, есть практика долгостроев. Не хотелось бы нарваться

    Ответить
    • Балканский Атлас 6 месяцев ago

      Если вы обратитесь к нам в агентство, мы обязательно порекомендуем вам надежных инвесторов, которых знаем по многолетнему опыту сотрудничества. Можем собрать информацию и по небольшим застройщикам, которые недавно появились на рынке, и оценить возможные риски. Но наши возможности очень ограничены — с новостройками мы работаем только в Лознице и Бане Ковиляче. Это связано именно с тем, что для оценки надежности застройщиков требуется владение информацией, которую трудно собрать удаленно.

      Ответить
  • Ксения 6 месяцев ago

    Спасибо большое за ответы). Скажите, мы можем где-то посмотреть застройщиков, из числа надежных, их проекты, планировки. Готовые обьекты и строящиеся, какие-то предложение в наличии, фото, описание. По приезду времени на раскачку не будет, нужно будет покупать. Планируем пару купить пару квартир, одну инвестиции, вторую для жизни.
    Друзья рекомендовали вас, поэтому надеемся на сотрудничество.
    Если удобно, пишите по е-мейл.
    Заранее признательна за подробные ответы)

    Ответить
  • Елена 5 месяцев ago

    Здравствуйте.

    Подскажите пожалуйста. После получения извещения от кадастра и оплаты государственной пошлины за внесение изменений в кадастарские книги, нужно ли нам показывать кадастровой службе оплаченные квитанции или нет?

    Спасибо.

    Ответить
    • Балканский Атлас 5 месяцев ago

      Здравствуйте, Елена! Квитанции об оплате никому показывать не надо, но лучше на всякий случай их сохранить.

      Ответить
  • Светлана 5 месяцев ago

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, возможно ли в Сербии взять ипотеку на недвижимость гражданину РФ? Или например открыть счёт в банке Сербии, накопить на первоначальный взнос и потом взять ипотеку. Если возможно, то какие условия.

    Ответить
    • Балканский Атлас 5 месяцев ago

      Здравствуйте, Светлана! Теоретически, банки могут одобрять ипотечные кредиты иностранцам, имеющим в Сербии постоянную работу, но делают они это крайне неохотно. Главные условия при этом — наличие бессрочного трудового договора с сербской компанией, хорошая кредитная история (требуются, в том числе, документы из России) и наличие вида на жительство в Сербии. Но на практике гражданам России обычно отказывают в кредите даже при наличии всех этих документов.

      Ответить
  • Никита 5 месяцев ago

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если мы нашли нотариуса который подпишет сделку о продаже земли русу. и мы это сделаем, чем это может обернутся? какие риски?

    Ответить
    • Балканский Атлас 5 месяцев ago

      Здравствуйте, Никита! Если нотариус заверит сделку с продажей пустого земельного участка иностранцу, то юристы кадастра обязаны будут заблокировать эту сделку и известить прокуратуру о грубом нарушении закона со стороны нотариуса. Далее прокуратура обязана возбудить расследование в отношении действий нотариуса, по окончании расследования сделка будет признана ничтожной.

      Ответить
  • Юлия 5 месяцев ago

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли на счет в сербском банке переводить деньги с сербских или зарубежных (не российских) счетов ближайших родственников (родителей, например) для покупки квартиры? Если да, то какую сумму и нужно ли подтверждать доход?

    Ответить
    • Балканский Атлас 5 месяцев ago

      Здравствуйте, Юлия! Да, переводы между ближайшими родственниками (от родителей детям и наоборот) разрешены и каких-то ограничений в этом плане нет, но для больших сумм банк, скорее всего, затребует документы, подтверждающие происхождение денег.

      Ответить
  • Юлия 4 месяца ago

    Добрый день! Хочу воспользоваться Вашими услугами, но в голове, если честно, «каша»: продаю квартиру в Турции и не понимаю, как деньги завезти грамотно в Сербию для покупки дома? Скорее всего, через swift турецкий банк мне не позволит их перевести, даже самой себе (если я открою счет в Сербии). Допустим, мы несколько раз слетаем туда-сюда и привезем наличные мелкими суммами. Примет ли их банк в день совершения сделки, если я предоставлю переведенный на сербский язык турецки договор купли-продажи? Не спросят, каким образом наличка в Сербии оказалась без декларации? (Из Турции, к сожалению, нельзя вывезти крупную сумму наличных, даже декларируя их). Заранее спасибо за ответ!

    Ответить
    • Балканский Атлас 4 месяца ago

      Здравствуйте, Юлия! С переводами через SWIFT со счетов российских клиентов в турецких банках, действительно, в последнее время возникают проблемы, лучше не рисковать. А вот с ввозом наличных в Сербию проблем у вас не возникнет. Вы можете ввозить без декларации до 10 000 евро на человека, а с декларацией — любую сумму, и документы о происхождении денег на границе у вас спрашивать не будут. Чтобы не было проблем при оплате сделки, лучше ввезенные деньги класть на ваш счет в банке (на сумму выше 10 000 евро у вас могут попросить таможенную декларацию и документ, подтверждающий происхождение денег — турецкий договор с переводом вполне подойдет). Только учтите, что при оплате покупки недвижимости по договору платить можно только со счета участников сделки (одного или нескольких). Поэтому при ввозе наличных их надо декларировать на имя тех людей, кто будет включен в договор покупки недвижимости, при этом неважно, на чье имя декларировались деньги при вылете из Турции.

      Ответить
      • Юлия 4 месяца ago

        Огромное Вам спасибо за подробное разъяснение! Буду рада сотрудничеству, когда приедем в Сербию, хотим купить дом с Вашей помощью!

        Ответить
        • Балканский Атлас 4 месяца ago

          Будем рады вас видеть 🙂 Если у вас будут еще вопросы, пишите нам на электронную почту info@atlas-rs.com. Очень часто бывает полезно заранее выяснить разные нюансы, связанные с переездом и покупкой недвижимости, чтобы на месте все проходило быстро и без проблем.

          Ответить
  • Олег 3 месяца ago

    Здравствуйте! Нужно ли получать PIB номер если есть ВНЖ ? Написано что PIB это номер для нерезидентов (в самом заявлении на получение — Prijava za registraciju fizičkog lica nerezidenta). Тогда при наличии ВНЖ он не нужен? Спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 месяца ago

      Здравствуйте, Олег! Если у вас есть ВНЖ, то налоговая может вам начислить налог на перенос абсолютных прав собственности (2,5%) без получения PIB на основании справки из полиции о наличии ВНЖ.

      Ответить
  • Ольга 3 месяца ago

    Здравствуйте.А на каком этапе недвижимость проверяется в кадастре и принадлежность ее именно этому продавцу?

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 месяца ago

      Здравствуйте, Ольга! На самом деле такая проверка проходит неоднократно. Начинается с того, что агентство проверяет документы на недвижимость еще до того, когда она выставляется на сайт. А заканчивается в момент подписания договора, когда нотариус проверяет документы продавца и сверяет их с базой кадастра, которая обновляется в режиме реального времени.

      Ответить
  • Светлана 3 месяца ago

    Здравствуйте. Состою в браке. Покупаю строящуюся квартиру в Сербии. Заключили преддоговор в котором прописано, что супруга согласна с тем, «что рассматриваемая недвижимость, которую покупатель приобретает в результате этой продажи, представляет собой его отдельную собственность»
    Вопрос, при заключении финального договора тоже нужно будет присутствие супруги и ее согласие или достаточно того, что она уже дала согласие при подписании преддоговора?

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 месяца ago

      Здравствуйте, Светлана! Да, в этом случае при подписании основного договора купли-продажи обязательно присутствие обоих супругов или наличие нотариально заверенной доверенности (согласия) от одного из них.

      Ответить
  • Анна 2 месяца ago

    Здравствуйте.
    На момент покупки квартиры в Сербии состояла в браке, договор купли-продажи был оформлен на мужа. На данный момент, свидетельство о регистрации ещё не получено. С мужем приняли решение разводиться. Подскажите, если свидетельство о регистрации будет получено после развода, и с учетом того, что договор купли-продажи был оформлен на мужа, какие права буду иметь на недвижимость? Есть ли основание для продления ВНЖ по данной недвижимости?

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 месяца ago

      Здравствуйте, Анна! По сербским законам муж и жена имеют равные права на имущество, нажитое в браке, то есть, в вашем случае, на данную квартиру, так как договор о ее покупке был заключен до развода. Однако, поскольку вы являетесь гражданкой другого государства, не все так просто. Многое зависит от того, как нотариус оформил договор, если там отмечен факт брака и нет вашего согласия на то, чтобы муж оформил квартиру в отдельную собственность, то квартира должна быть оформлена в общую собственность супругов (заједничка својина). В этом случае ваше право на половину квартиры не требует подтверждений. А вот если факт наличия брака в договоре отмечен не был, вам, скорее всего, придется обращаться к услугам адвоката.

      Ответить
  • Иван 2 месяца ago

    Здравствуйте! В публикации написано, что сразу после завершения сделки нужно заняться переоформлением коммунальных счетов. Мне адвокат сообщил, что пока я не получу налоговый номер, делать это не нужно. А налоговый номер я не получу, пока не буду отображаться как собственник в кадастре. Адвокат уже отправил запрос в кадастр на изменение собственника, в налоговую он тоже сам отправит запрос. Получается, мне просто нужно ждать и не пытаться перерегистрировать коммуналку до получения налогового номера?

    Ответить
    • Балканский Атлас 2 месяца ago

      Здравствуйте, Иван! Прежде всего, документы в кадастр отправляет нотариус сразу же после заключения сделки, поэтому, если ваш адвокат заявляет, что это сделал он, то он вас откровенно вводит в заблуждение. Для оформления коммунальных счетов на свое имя наличие налогового номера (ПИБ) необязательно, его может заменить регистрационный номер иностранного гражданина, так называемый евиденцијски број странца, который вам присвоят после одобрения ВНЖ. Поэтому для переоформления счетов вам надо будет дождаться получения либо ПИБа, либо ВНЖ.

      Ответить
  • марина 1 месяц ago

    здраствуйте, подскажите, при покупке квартиры, у хозяйки которая получила квартиру от отца в подарок и имеет ребенка инвалида, могут быть сложности с выпиской инвалида, а также стоит ли просить разрешение жены отца на дарение квартиры

    Ответить
    • Балканский Атлас 1 месяц ago

      Здравствуйте, Марина! Если хозяйка получила квартиру в подарок и договор дарения был оформлен у нотариуса с соблюдением всех норм, то она является ее полноправной единоличной собственностью. А вот с ребенком-инвалидом, естественно, будут сложности — необходимо запрашивать специальное разрешение службы социального обеспечения на продажу такой квартиры.

      Ответить
  • Марина 3 недели ago

    Добрый день! Подскажите, если купили квартиру, 2 месяца кадастр вносил изменения, сейчас все внес, и я иду подаваться на ВНЖ. Могу я оплатить налог на собственность после получения ВНЖ? Или ВНЖ не дадут без оплаченного налога на абсолютную передачу прав собственности! Заранее спасибо!

    Ответить
    • Балканский Атлас 3 недели ago

      Добрый день, Марина! В официальном списке документов, предоставляемых вместе с заявлением на получение ВНЖ, нет подтверждения об уплате налога на перенос абсолютных прав собственности.
      Никогда нельзя упускать из виду возможность проявления «инициативы на местах» (например, в Лознице был период, когда в полиции спрашивали такое подтверждение), но при наличии листа непокретности, где вы записаны в качестве владельца, отказать в ВНЖ на этом основании вам не могут. В крайнем случае, вы можете сказать, что налог вам еще не начислен, а когда придет решение, вы его оплатите и принесете квитанцию в полицию.

      Ответить

Оставить комментарий

Свяжитесь с нами