Что может и что не может купить иностранец

Согласно действующему закону об имущественных отношениях иностранный гражданин может купить в Сербии квартиру или жилой дом на равных основаниях с гражданином Сербии.

Однако при этом иностранцам, выступающим в качестве физических лиц и не занимающимся в Сербии предпринимательской деятельностью, запрещено покупать землю.

За одним исключением: иностранец может оформить право собственности на ту землю, на которой стоит приобретаемый им жилой дом (квартира), а также на землю, которая необходима для регулярного функционирования этого дома (квартиры).

На практике это означает, что иностранец может оформить в собственность жилой дом с земельным участком, на котором этот дом построен.

Однако из этого правила тоже есть исключение: Законом о сельскохозяйственной земле отдельно строго запрещается продажа земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам. Таким образом, если дом стоит на земле, юридически оформленной как земля сельскохозяйственного назначения, приобрести эту землю в собственность не удастся. Более того, данная ситуация является основанием для отказа в оформлении покупки жилого дома (поскольку для его регулярного использования и обслуживания необходима та самая земля, которую новый владелец не имеет права купить).

В значительной части случаев хозяева домов, особенно в сельской местности, вместе с домом продают не один, а два или более земельных участков, что создает значительные проблемы для приобретения их иностранцами.

Есть два основных варианта решения этой проблемы:

• перед оформлением купли-продажи производится объединение нескольких участков в один;
• те земельные участки, которые в силу тех или иных причин нельзя присоединить к участку, на котором стоит дом, оформляются в долгосрочную аренду с правом её продления или выкупа земли за символическую плату (например, после получения арендатором сербского гражданства). При этом стоимость аренды за весь срок выплачивается единовременно при подписании договора и, таким образом, де-факто производится оплата полной стоимости земельного участка.

Самым простым и предпочтительным является первый вариант, однако он далеко не всегда возможен, так как запрещено объединять участки земли градостроительного и сельскохозяйственного назначения, а на перевод сельскохозяйственной земли (а также лесных участков) в градостроительную существуют строгие ограничения. В каждом конкретном случае необходима консультация квалифицированных юристов.

Второй вариант сложнее по процедуре, особенно в плане обеспечения гарантии возможности последующего выкупа земли. Стабильность сербских законов и нерушимость права частной собственности на землю, которое не отменялась даже в социалистические времена, гарантируют надежность сделок по аренде, – но при условии тщательной проработки юридической части заключаемого договора.

Таким образом, приобретение в Сербии иностранным и, в частности, российским гражданином городской квартиры или сельского дома вполне возможно и полностью законно. Однако следует с чрезвычайной осмотрительностью подходить к вопросу оформления в собственность земельного участка, прилегающего к дому.