Налог на перенос абсолютных прав
Согласно Статье 23 Закона о налогах на имущество Республики Сербия при продаже недвижимого имущества уплачивается налог на перенос абсолютных прав (порез на пренос апсолутних права).
Это однократный налог, размер которого составляет 2,5% от стоимости недвижимости, и поэтому его нередко называют «налогом два с половиной процента» («порез два и по»). С уплатой этого налога связан ряд сложностей, о которых важно знать человеку, приобретающему недвижимость в Сербии.
1. В каких случаях платится налог на перенос абсолютных прав?
Прежде всего, важно знать, что налог на перенос абсолютных прав платится только при покупке/продаже недвижимости на вторичном рынке. Покупка новой недвижимости непосредственно от инвестора/застройщика налогом на перенос абсолютных прав не облагается, в этом случае платится другой налог — НДС (ПДВ).
Для иностранных граждан покупка недвижимости на вторичном рынке в Сербии облагается налогом на перенос абсолютных прав во всех случаях. А вот граждане Сербии могут быть от него освобождены. Привилегия освобождения от налога на перенос абсолютных прав предоставляется гражданам Сербии, которые до этого не имели в собственности жилой недвижимости. При этом от налога освобождается приобретение до 40 кв. м жилой площади на человека + 15 кв. м на каждого члена его семьи, при условии, что они так же не имеют недвижимости в собственности. Иными словами, если квартиру площадью 75 кв. м приобретает молодая семья из двух человек, не имеющая и не имевшая в собственности жилой недвижимости, налог на перенос абсолютных прав будет начислен только на стоимость 20 кв. м.
2. Кто платит налог на перенос абсолютных прав?
Согласно Закону о налогах на имущество, обязанность платить налог на перенос абсолютных прав лежит на продавце недвижимости, однако на практике, по устоявшейся традиции, в договоре купли-продажи недвижимости эта обязанность обычно перекладывается на покупателя.
В основе этой традиции лежит понятное желание продавца выручить за свою недвижимость определенную сумму денег, которой он сможет распоряжаться без ограничений. И если продавец знает, что ему предстоит заплатить налог с суммы, указанной в договоре, то он просто повышает цену, и делает это так, чтобы с запасом перекрыть будущие потери. Оплата налога в любом случае происходит из кармана продавца, но только с дополнительными издержками.
Поэтому на практике обеим сторонам проще возложить оплату налога на перенос абсолютных прав на покупателя. Продавец в этом случае получает указанную в договоре сумму и больше ни о чем не беспокоится, а покупатель, в свою очередь, лишает продавца возможности завышать цену со ссылкой на предстоящие расходы и даже немного экономит, так как размер налога будет рассчитан не от завышенной, а от реальной цены недвижимости.
3. Как рассчитывается налог?
Налог на перенос абсолютных прав рассчитывается на основании цены, указанной в договоре, с учетом оценочной коммерческой стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи. Если в договоре указана реальная рыночная цена, то, скорее всего, налог будет рассчитан именно от этой суммы. Однако, если продавец снизил цену из-за срочности продажи или если стороны из каких-то своих расчетов договорились занизить цену, указанную в договоре, то налоговая рассчитает стоимость недвижимости на основании средней стоимости недвижимости в регионе с учетом поправочных коэффициентов, и налог окажется больше ожидаемого.
Иными словами, налог на перенос абсолютных прав составляет не менее 2,5% от цены, указанной в договоре, но может серьезно превышать эту сумму, если указанная в договоре цена ниже рыночной.
4. Каким образом платится налог?
Нотариус после подписания и заверения договора купли-продажи недвижимости обязан оповестить о его заключении налоговую инспекцию, которая на основании полученной информации выносит решение о начислении налога на перенос абсолютных прав.
В этом налоговом решении одновременно учитывается и положение закона, согласно которому ответственность перед государством за оплату налога лежит на продавце, и содержащееся в договоре обязательство покупателя оплатить налог. В итоге налоговая инспекция рассматривает продавца как должника перед государством, а покупателя – как совместного поручителя. Это означает, что в случае невыплаты налога государство будет по закону преследовать продавца, за которым признается право, в свою очередь, преследовать покупателя. Если государство взыщет с продавца невыплаченный покупателем налог, то продавец получит полное право взыскать удержанную с него сумму (плюс все судебные издержки) с покупателя. Эта схема работает без сбоев, а потому покупатели, пренебрегающие уплатой налога, практически не встречаются.
Решение о начислении налога на перенос абсолютных прав налоговая инспекция одновременно рассылает всем участникам сделки.
Допустим, если в сделке участвуют два продавца и три покупателя, то все пять человек получат по два решения (по числу продавцов). В этом случае на каждого продавца будет начислен налог в размере 2,5% от его доли в собственности. Если доли равны, то каждому будет причитаться по 1,25% от общей стоимости недвижимости. После получения решений покупатели в соответствии с подписанным ими договором должны будут оплатить налог. Как они поделят общую сумму между собой, налоговую инспекцию не интересует, но налог должен быть оплачен двумя платежами от имени продавцов в течение 15 дней со дня получения решения.
Будьте внимательны при заполнении квитанции на оплату налога: в качестве плательщика должен быть указан продавец!
5. Как иностранец может оплатить налог на перенос абсолютных прав?
На самом деле этот вопрос должен звучать иначе: каким образом налоговая инспекция может начислить налог на перенос абсолютных прав иностранному гражданину? Если налог начислен, то оплатить его не составляет труда: для этого надо лишь заполнить квитанцию на основании полученного решения, а потом ее оплатить. А вот с начислением могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что на сегодняшний день налоговая инспекция не может начислить налог на перенос абсолютных прав, если у иностранца, купившего недвижимость, нет сербского ИНН (PIB) или регистрационного номера иностранца (евиденцијски број странца), который присваивается иностранному гражданину, имеющему ВНЖ или ПМЖ в Сербии.
На первый взгляд, эта ситуация может показаться привлекательной: если налог не могут начислить, то его можно не платить, сплошная экономия! Но это только на первый взгляд.
То, что налог не начислили сегодня, не означает, что его не начислят в будущем. Сделка состоялась, она должна быть обложена налогом, и рано или поздно его придется заплатить. Не исключено, что в обозримом будущем налоговая инспекция сможет начислять этот налог иностранцам на основании паспортных данных, и в этом случае может возникнуть неприятная ситуация с возникновением задолженности.
Чтобы избежать проблем, сразу после получения ВНЖ надо обратиться в налоговую инспекцию, взяв с собой договор купли-продажи недвижимости, паспорт и личную карту иностранца. Если же вы не планируете получать ВНЖ, то для уплаты налога надо будет получить разовый PIB (сделать это можно через адвоката или агентство недвижимости) и так же предоставить его в налоговую инспекцию вместе с договором купли-продажи и паспортом. После этого останется дождаться получения решения.
6. Как получить решение о начислении налога на перенос абсолютных прав?
Налоговая инспекция отправляет решение о начислении налога на перенос абсолютных прав по адресам продавцов и покупателей.
С сербскими гражданами все просто: письма отправляются по адресам постоянного проживания, которые прописаны в личных картах. С иностранцами сложнее. В зависимости от той информации, которая содержится в договоре, решение может быть направлено на адрес временной регистрации в Сербии (тот, что указан в «белом картоне»), на адрес приобретенной недвижимости, либо даже на зарубежный адрес постоянной регистрации. Поэтому иностранец никогда не может быть уверен в том, что решение его найдет там, где он фактически проживает.
Решает эту проблему наличие идентичных решений у продавцов. После подписания договора купли-продажи обязательно надо обменяться с продавцами контактными данными и попросить их незамедлительно проинформировать вас о получении решения о начислении налога. Бумажную копию решения забирать не обязательно, для заполнения квитанции на оплату достаточно будет его скана или фотографии.
Продавцы, со своей стороны, заинтересованы в том, чтобы покупатель заплатил налог вовремя, и обычно серьезно относятся к вопросу о пересылке полученного ими решения.
7. Какие санкции предусмотрены на несвоевременную оплату налога на перенос абсолютных прав?
В случае, если налог не будет оплачен в течение 15 дней со дня получения решения (на практике отсчет ведется от даты получения решения о налоге продавцом), на него начисляется пеня по ставке, равной годовой базовой ставке Национального банка Сербии (НБС), увеличенной на 10 процентных пунктов. В настоящее время годовая базовая ставка НБС составляет 5,75% и, следовательно, пеня исчисляется из расчета 15,75% в год.
Если налог не заплатить в течение 30 дней после наступления обязанности его оплаты, налоговая пришлет напоминание об обязанности это сделать, в котором будут подсчитана накопившаяся за это время пеня. В этом напоминании будет содержаться предложение погасить долг перед государством немедленно, но не позднее, чем в течение 5 дней после получения документа.
Если и этот срок не будет соблюден, налоговая инспекция должна будет запустить процесс принудительного взыскания долга, включающий в себя арест банковских счетов, а возможно, и другого имущества. Кроме того, на должника будет наложен штраф от 10 000 до 40 000 динаров в зависимости от размера долга. Все этим меры налоговая инспекция будет применять к продавцу недвижимости, который, в свою очередь, должен будет подать в суд на покупателя.