Покупка недвижимости в Сербии: права иностранцев

Что может и что не может купить иностранец в Сербии?

Согласно действующему закону об имущественных отношениях иностранный гражданин может купить в Сербии квартиру или жилой дом на равных основаниях с гражданином Сербии.

Однако при этом иностранцам, выступающим в качестве физических лиц и не занимающимся в Сербии предпринимательской деятельностью, запрещено покупать землю.

За одним исключением: иностранец может оформить право собственности на ту землю, на которой стоит приобретаемый им жилой дом (квартира), а также на землю, необходимую для регулярного функционирования этого дома (квартиры).

На практике это означает, что иностранец может оформить в собственность жилой дом с земельным участком, на котором этот дом построен.

Проблема земли сельскохозяйственного назначения

Однако из вышеуказанного правила есть важное исключение: Законом о сельскохозяйственной земле отдельно строго запрещается продажа земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам. Таким образом, если дом стоит на земле, юридически оформленной как земля сельскохозяйственного назначения, приобрести эту землю в собственность не удастся. Более того, данная ситуация является основанием для отказа в оформлении покупки жилого дома (поскольку для его регулярного использования и обслуживания необходима та самая земля, которую новый владелец не имеет права купить).

Сельскохозяйственную землю или дом на сельскохозяйственной земле иностранец может приобрести только одним путем — через зарегистрированное в Сербии общество с ограниченной ответственностью (Друштво с ограниченом одговорношћу — ДОО)

Когда участков несколько

В значительной части случаев хозяева домов, особенно в сельской местности, вместе с домом продают не один, а два или более земельных участка, что создает значительные проблемы для приобретения их иностранцами.

Есть два основных варианта решения этой проблемы:

• перед оформлением купли-продажи производится объединение нескольких участков в один;
• те земельные участки, которые в силу тех или иных причин нельзя присоединить к участку, на котором стоит дом, оформляются в долгосрочную аренду с правом её продления или выкупа земли за символическую плату (например, после получения арендатором сербского гражданства). При этом стоимость аренды за весь срок выплачивается единовременно при подписании договора и, таким образом, де-факто производится оплата полной стоимости земельного участка.

Самым простым и предпочтительным является первый вариант, однако он далеко не всегда возможен, так как запрещено объединять участки земли градостроительного и сельскохозяйственного назначения, а на перевод сельскохозяйственной земли (а также лесных участков) в градостроительную существуют строгие ограничения. В каждом конкретном случае необходима консультация квалифицированных юристов.

Второй вариант сложнее по процедуре, особенно в плане обеспечения гарантии возможности последующего выкупа земли. Стабильность сербских законов и нерушимость права частной собственности на землю, которое не отменялась даже в социалистические времена, гарантируют надежность сделок по аренде, – но при условии тщательной проработки юридической части заключаемого договора.

Покупка коммерческой недвижимости в Сербии

Права иностранцев не покупку недвижимости коммерческого назначения регулируются другим пунктом вышеупомянутого закона об имущественных отношениях. Там четко указано, что иностранцы, ведущие в Сербии предпринимательскую деятельность, имеют право на приобретение в собственность недвижимости, необходимой для ведения этой деятельности.

Однако, если в случае с жильем право на его покупку вступает в силу автоматически, и никаких разрешений получать не надо, то с коммерческой недвижимостью дело обстоит сложнее.

Во-первых, факт ведения предпринимательской деятельности в Сербии должен быть официально подтвержден, то есть иностранец должен предварительно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя (предузетника), либо открыть в Сербии ДОО.

Во-вторых, если речь идет о частном предпринимателе, необходимо будет получить специальное разрешение на покупку недвижимости в соответствующем министерстве, обосновав необходимость данной покупки для ведения основной деятельности (иными словами, если основной деятельностью предпринимателя является оказание консультационных услуг, то в приобретении складского помещения ему, скорее всего откажут). ДОО такие разрешения получать не надо, так как юридическое лицо, основанное в Сербии иностранцем, имеет точно те же права, что и основанное гражданином Сербии.

Покупка недвижимости в Сербии: резюме

Таким образом, покупка недвижимости в Сербии иностранным и, в частности, российским гражданином, если речь идет о квартире или жилом доме, вполне возможна, полностью законна и в большинстве случаев не вызывает никаких сложностей.

К вопросу оформления в собственность земельного участка, прилегающего к дому, следует подходить с чрезвычайной осторожностью.

Для покупки недвижимости коммерческого назначения требуется регистрация частного предпринимателя (предузетника) либо общества с ограниченной ответственностью (ДОО).