Новый закон о легализации недвижимости в Сербии: всё, что надо знать
Содержание
В последнее время в Сербии много было сказано и написано о новом законе о легализации недвижимости, который даже получил собственное имя «Свој на своме» (буквально — «свой на своём», то есть хозяин на своей земле).
Ажиотаж вокруг закона понятен: громко заявлено о плане до конца 2025 года решить вопрос с легализацией аж 4,8 млн объектов недвижимости — домов, квартир, построек и зданий хозяйственного и коммерческого назначения. За оставшиеся три месяца планируется сделать то, что не удалось ни одному правительству за последние два с половиной десятилетия (достаточно сказать, за последние 10 лет было легализовано около 320 000 объектов). А ведь сам закон еще даже не принят. На сегодняшний день существует только его проект, утвержденный решением правительства Сербии 26 сентября 2025 года.
Интерес к закону объясняется не только впечатляющими цифрами. Так или иначе вопрос нелегализованной недвижимости касается, почитай, каждого жителя Сербии: 4,8 млн нелегализованных объектов на страну с населением 6,6 млн человек — это очень и очень много. А проблем в связи с этим возникает масса: если объект недвижимости официально не зарегистрирован (неукњижен), то его нельзя продать, к нему невозможно официально подключить электричество, свет и воду, невозможно оформить на него банковский кредит. И — дополнительная головная боль любого владельца нелегальной недвижимости — он не знает, что будет, когда государство решит разобраться с нелегальными постройками. Заставят ли его платить штраф, нанимать дорогостоящих специалистов для проведения легализации или без долгих разбирательств обяжут снести постройку? Неизвестность в таких делах, мягко говоря, малоприятна.
И вот — есть обещание решить всё это быстро и дешево. Стоит ли говорить, что обсуждается оно во всех уголках страны и вызывает желание разобраться, чем принятие нового закона обернется на практике.
Основные принципы нового закона
Начнем с названия. Речь идет о принятии закона «О посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима», то есть об особых условиях учета и регистрации прав на недвижимость. Иными словами, он устанавливает специальные условия и упрощённую процедуру учета и регистрации права собственности для нелегализованных (неукниженных, построенных без разрешения или не имеющих разрешения на эксплуатацию) объектов недвижимости.
Скорость реализации закона должна быть обеспечена:
- простотой процедуры,
- опорой на цифровые технологии,
- низкой стоимостью легализации, делающей ее доступной для всех и каждого.
Кого касается новый закон о легализации?
Даже если вы приобрели свою недвижимость в Сербии совершенно законно с полным соблюдением всех норм и правил, это не означает, что новый закон о легализации вас не касается. Возможно, настал подходящий момент для того, чтобы внимательно присмотреться к правовому статусу своей недвижимости и урегулировать все возможные вопросы.
По новому закону подлежат легализации следующие категории объектов, построенных на земле градостроительного назначения и зафиксированные на спутниковых снимках:
- объекты, части объектов или отдельные помещения, построенные вопреки закону;
- объекты, возведённые или реконструированные без разрешения на строительство (включая санацию, реконструкцию, адаптацию, смену назначения и т. д.);
- объекты, построенные в период, когда разрешения на строительство не требовались, но по которым до сих пор не зарегистрировано право собственности в кадастре;
- объекты, имеющие разрешение на строительство, но не получившие разрешение на ввод в эксплуатацию (употребну дозволу).
На практике это означает, что вам следует задуматься над легализацией находящихся на вашей земле домов и строений, если:
- они не записаны в кадастре (неукнижены), что обычное явление для хозяйственных построек и иных вспомогательных строений;
- в кадастре имеются пометки «построен без разрешения на строительство» (изграђен без грађевинске дозволе) или «у объекта есть разрешение на строительство, но нет разрешения на эксплуатацию» (објекат има одобрење за градњу, а нема одобрење за употребу);
- вы перестраивали дом или строения после покупки, так что их вид на спутниковом снимке претерпел изменения;
- если дом или строения были перестроены еще до покупки вами недвижимости, так что зарегистрированная площадь под строением отличается от реальной или вид объекта на кадастровом плане не совпадает с видом на спутниковом снимке (отличается по размеру, конфигурации или местоположению).
Если хотя бы один из этих пунктов — ваш случай, то имеет смысл дочитать эту статью до конца и использовать возможности, предоставляемые новым законом.
Но прежде — об исключениях.
Во-первых, не подлежат легализации малые сборные конструкции (контейнерные дома, мобильные дома, навесы и т. п.) и незавершённые конструкции (не имеющие фундамента, бетонных или стальных столбов, перекрытий и т. д.). Такие объекты не считаются объектами недвижимости, не регистрируются в кадастре, и лишь фиксируются в специальном реестре.
А, во-вторых, не удастся легализовать объекты, построенные:
- на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
- на земле, относящейся к государственным водным ресурсам;
- в зоне железной дороги;
- в санитарной зоне водозабора;
- в полосе отчуждения строящихся автомагистралей и скоростных дорог.
Процедура легализации
После принятия закона о легализации Агентство пространственного планирования и градостроительства (Агенција за просторни план и урбанизам) должно будет сформировать базу данных объектов недвижимости и выложить ее в открытый доступ, что станет первым, подготовительным этапом работы.
Затем, через 45 дней после вступления закона в силу, начнется прием заявлений на легализацию от владельцев недвижимости.
На подачу заявлений дается 60 дней. В исключительных случаях этот срок может быть продлен до 1 года.
Заявления будут подаваться в электронном виде через специальную цифровую платформу Агентства пространственного планирования и градостроительства. Те, кто не может справиться с электронной подачей, должны будут обратиться в местный муниципалитет (општину), где им обязаны помочи это сделать.
Для каждого объекта недвижимости надо будет подать отдельное заявление, как за жилой дом, так и за каждое вспомогательное строение.
В большинстве случаев для подачи заявления будет достаточно информации, содержащейся в открытой базе данных Агентства, и документов, подтверждающих право собственности на землю или здание (договор купли-продажи, дарения или решение о наследстве). Однако, если объект не виден на спутниковом снимке (например, скрыт растительностью), придется вызывать геодезиста (геометра) и приложить к заявлению отчет о геодезической съемке (елаборат геодетских радова).
Для многоквартирных домов заявления на легализацию должны подавать застройщики, управляющие домами либо избранные представители владельцев квартир.
После получения заявленияАгентство проверит достоверность и полноту информации, содержащейся в заявлении, и выдаст заявителю подтверждение (потврду) о выполнении необходимых условий или уведомление об отказе. В том случае, если предоставленной информации недостаточно, заявитель получит 30 дней на устранение недостатков.
При возникновении конфликта заявок, если на одну недвижимость будет несколько претендентов, приоритет получит тот, кто представит бесспорные доказательства права собственности. Если же таких доказательств не найдется, стороны должны будут урегулировать спор через суд в течение 5 лет.
Важно: подтверждение Агентства является основным документом, на основании которого будет осуществляться регистрация в кадастре.
Возможность обжалования решения Агентства в административном порядке не предусмотрена, но допускается обращение в суд общей юрисдикции.
На основании подтверждения Агентства Республиканское геодезическое управление (Републички геодетски завод, РГЗ) должно будет зарегистрировать право собственности на недвижимость и внести соответствующие изменения в кадастр недвижимости. Процедура будет проводиться в приоритетном порядке, без дополнительных административных решений и сборов и без участия заявителя.
Тарифы и льготы
За легализацию недвижимости устанавливается такса на основании общего принципа: плата равна взносу на обустройство земельного участка под застройку, размер которого устанавливается местным самоуправлением. Однако этот принцип относится главным образом к застройщикам многоквартирных или коммерческих зданий.
Если же застройщик неизвестен или недоступен (как, например, в случае частных домов, построенных предыдущими владельцами), то за легализацию жилых домов или квартир, надо будет заплатить фиксированную сумму, установленную в зависимости от местонахождения недвижимости:
- для Белграда — от 100 до 1000 евро в зависимости от близости к центру города;
- для городов с населением свыше 100 000 человек — от 100 до 500 евро;
- для городов с населением от 50 000 до 100 000 человек — от 100 до 300 евро;
- для всех остальных населенных пунктов и сел — 100 евро.
Легализация хозяйственных, коммерческих и вспомогательных объектов площадью до 500 м² будет осуществляться бесплатно, а если их площадь превышает 500 м², то за каждый метр площади придется заплатить 10 евро.
Таким образом, для легализации сельского жилого дома с тремя вспомогательными строениями надо будет подать в Агентство четыре заявления, но заплатить только 100 евро за жилой дом.
Освобождаются от платы за легализацию жилого дома, в котором они проживают, инвалиды, ветераны, многодетные семьи, родители-одиночки и получатели соцпомощи.
Правовой статус легализованных объектов
После легализации недвижимости по новому закону ее владелец получит полноценное право собственности, как если бы объект был построен законно, но с одной оговоркой.
Самое главное: владелец будет иметь возможность без каких бы то ни было ограничений распоряжаться своим имуществом — продавать, дарить и передавать по наследству, и легально подключать его к инфраструктуре (электросетям, водо- и газопроводу). Легализованную недвижимость можно будет использовать в качестве обеспечения для получения банковского кредита. Государство, в свою очередь, отказывается от любых претензий, связанных с незаконным строительством.
Однако в кадастре будет сделана обязательная запись (забележба) о том, что объект зарегистрирован по новому закону, и это будет означать, что Республика Сербия не несёт ответственности за техническое состояние объекта и риски по его эксплуатации возлагаются исключительно на владельца. Все остальные записи («без дозволе за градњу», «без дозволе за употребу») будут удалены.
Что делать простому владельцу недвижимости?
Если новый закон о легализации будет принят, а он, вероятно, будет принят с учетом одобрения проекта правительства и наличия парламентского большинства у правящей партии, то он, безусловно, откроет окно возможностей для решения вопроса с легализацией недвижимости. Однако предельно сжатые сроки (45 + 60 дней) заставляют быть внимательными и следить за новостями сербского законодательства: возможность хороша, но надо будет успеть ею воспользоваться.
Вопросы вызывает и техническая возможность выполнения установленных сроков: совершенно неочевидно, что цифровая платформа, через которую будут подаваться заявления, сможет за 60 дней обработать сотни тысяч, а то и миллионы заявок. И что будет твориться в општинах, куда обратятся за помощью тысячи пожилых людей, плохо знакомых с Интернетом — отдельный вопрос. Но, как бы то ни было, владельцам недвижимости остается только следить за развитием событий.
Следите за новостями на нашем сайте, мы будем держать вас в курсе.
Источник: официальный проект закона № 1868-25