Легализация недвижимости за 60 дней
Легализация недвижимости в Сербии: краткое руководство
Содержание
Как мы уже писали, в октябре 2025 года Сербии вступил в силу новый закон об особых условиях учета и регистрации прав собственности, известный как «Свој на своме» (см. «Новый закон о легализации недвижимости»). А 8 декабря начался прием заявлений на легализацию объектов недвижимости по новому закону.
Внимание — сроки!
- срок подачи заявлений — 60 дней
- начало приема заявлений: 8 декабря 2025 года
- крайний срок: 5 февраля 2026 года
Кого это касается?
Новый закон затрагивает интересы всех владельцев нелегализованных (или частично легализованных объектов недвижимости:
- неукниженных (незарегистрированных в кадастре) объектов
- объектов, построенных без разрешения на строительство (без грађевинске дозволе)
- объектов, имеющих разрешение на строительство, но не имеющих разрешения на ввод в эксплуатацию (употребна дозвола)
- объектов, перестроенных после легализации или записи в кадастр (например, если их фактическая площадь отличается от той, что записана в кадастре)
Новый закон явно несправедлив к тем, кто подал документы на легализацию по старому закону, но не успел получить решений о легализации — им придется подать заявление снова.
К объектам, подлежащим легализации, относятся:
- жилые дома,
- квартиры,
- гаражи,
- вспомогательные постройки,
- объекты коммерческого назначения (офисные помещения, помещения для магазинов, склады и т. д.).
Обратите внимание:
Заявления надо подавать для каждого объекта отдельно! Если у вас на участке находятся нелегализованные дом, гараж и два сарая, то надо будет подать четыре заявления.
Необходимые документы
Процедура подачи заявления максимально упрощена. Вам понадобятся:
- Удостоверение личности: личная карта (для граждан), заграничный паспорт или личная карта иностранца.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи или дарения, решение о наследовании, судебное решение). Если такой документ отсутствует (например, утерян) можно подать заявление и без него под условием принятия всей полноты ответственности за точность поданных данных.
- Геодезический элаборат (елаборат геодетских радова) обязателен для нелегализованных квартир, переделанных общих помещений и объектов, которые не видны на спутниковом снимке. Во всех остальных случаях, согласно официальным заявлениям, элаборат необязателен и достаточно самостоятельно заполнить информацию о площади, этажности и структуре объекта. Однако эксперты все-таки советуют элаборат, если он есть, приложить.
Как подать заявление?
Есть три способа:
- Онлайн на специальном сайте «Свой на своме», где есть подробная видео-инструкция о заполнении каждого пункта.
- Лично в муниципалитете (општине), где специально обученные сотрудники должны помочь с заполнением заявления. Для подачи заявления в општинах подготовлены специальные окна (шалтери).
- На почте (Пошта Србије), где сотрудники также должны помочь с оформлением.
При подаче заявления будьте готовы предоставить следующую информацию:
- личные данные владельца недвижимости и данные документа, удостоверяющего личность,
- информацию о легализуемом объекте недвижимости (номер кадастрового участка или адрес, номер объекта, назначение, площадь, этажность, структура),
- при наличии объекта на спутниковом снимке, его можно выбрать прямо на карте,
- название и скан документа, подтверждающего право собственности,
- номер геодезического элабората (если есть).
Советы:
При личной подаче обязательно попросите распечатанную квитанцию с номером регистрации заявки!
Для подачи заявки онлайн иностранный гражданин должен сначала зарегистрироваться на сайте электронного правительства Сербии eUprava с помощью электронной подписи. Регистрации с помощью имя пользователя и пароля недостаточно.
Цена вопроса
Цена легализации недвижимости зависит от ее расположения и типа объекта.
За легализацию жилых домов надо будет заплатить:
- в селах и малых городах: ~100 евро.
- в средних городах: 100–300 евро.
- в крупных городах (Белград, Нови-Сад, Ниш): 100–500 евро.
- за люксовую недвижимость: 1000–3000 евро.
Легализация хозяйственных, коммерческих и вспомогательных объектов площадью до 500 м² осуществляется бесплатно.
Риски
- нелегализованные вовремя объекты либо будут снесены, либо перейдут в государственную собственность
- земельный вопрос: если существует правовой спор относительно собственности на землю под домом, дается 5 лет на его урегулирование. Если в итоге выяснится, что объект построен на чужой земли, владелец земли получит право требовать его сноса.
- запрет на продажу: до уплаты государственных такс после начала легализации объекта или до решения спора продать объект нельзя.
